不動産投資について10年以上の経験をもとに書こうと思います。
不動産投資
不動産投資用物件には、区分所有（マンションの一室を所有）と戸建て、一棟もの等があります。
筆者は、低額の区分ワンルームマンションと戸建ての賃貸経験があります。
これらの不動産投資は、借入金（ローンの借り入れ）が必要無いあるいは、借入金が少額で購入可能だったからです。（貧乏投資家です）
区分ワンルームマンション投資について
区分ワンルームマンション投資で儲かっている人を今まで見たことがないという話もありますが、実はやり方次第で利益を出すことは可能です。
例えば、中古のワンルームを現金一括購入することで利益を出すことが可能です。
現金一括で購入するというのは、物件価格が２００万円〜４００万円以下の物件を購入するということです。
もちろん余裕があればそれ以上の価格の物件でも良いのですが、筆者の場合は残念ながら貧乏投資家なので現金一括購入できたのは２００万円〜４００万円以下の物件でした。
４００万円以下で買った不動産は、神奈川県内で駅徒歩１０分くらいの物件でした。
築年数は、RC構造で３０年〜３５年程度になります ちょうどバブルの頃に建てられた中古のワンルームマンションが対象になります。
賃料は、大体３．５万円程度で管理費と修繕費を合わせて約１万円程度になります。
例えば３００万円のワンルームマンションを月３．５万円の賃料で管理修繕費が１万円で不動産管理会社に賃料の５％（消費税１０％）を支払う場合、月の手残りは、２３,０７５円になり年間で約２７．７万円の収入になります。
更に、年間の固定資産税約２．５万円と火災保険料を年１２００円及び仲介手数料登記費用等で約２８万円更に不動産取得税を６．５万円とすると実質利回りは、約７．５％になります。
しかし、これ以外に突発的な設備（エアコン、給湯器等）の故障や原状回復費用（退去時の修繕費用等）が必要になります。
設備の故障や原状回復費用は、５〜６年くらいに一度ある程度ですが数十万円の費用がかかることもあり、これらの費用負担を想定したこのケースでは現実的利回り５～６％程度になると考えます。
上の場合での表面利回り（単純に物件価格に対する年間賃料の利回り）は、３．５✕１２÷３００で１４％になります。よって、表面利回り１４％ 実質利回り７．５％ 現実的利回り６％前後ではないかと考えます。
この現実的な利回り６％が高いか低いかは、読者の判断になりますが、中古ワンルームの不動産投資は、このくらいの利回りを想定することが出来ます。
次に約８年前に購入した３００万円の物件ですが、現在いくら位になっているかと言うと購入時期が８年前という時期も良かったのかも知れませんが、売買成立価格で３６０万円でした。
売買の仲介手数料、登記費用等々で考えると物件の売買益（キャピタルゲイン）は、プラスマイナスゼロで利益は、得られませんでしたが、インカムゲインは約８年間の保有で２００万円近くの利益を得ましたので実質７％以上の利回りで運用できたと思います。
この物件は、約８年間の保有で１回の原状回復工事があったのとキッチンの水栓の交換だけでしたので利回りが少し良かったのだと思います。
以上は、中古ワンルームマンション投資について書きましたが、中古のファミリータイプについても同様な考え方ができると思いますが、ファミリータイプは１０００万円以上と高額になる場合が多いと思いますので、現金一括購入は難しいと思います。
この場合、ローンを組むことになりますがローン金利と物件の運用利回りとの差（イールドギャップ）を考えて投資をする必要があります。
筆者は、ローンを組んで区分マンションを購入したことは無いのですが、イールドギャップが６％以上でなければローンは組まないと思っています。
この場合の運用利回りは、現実的な利回りを考えますので、区分ワンルームマンションでは想定される現実的利回りが既に６％程度ですので、ローンを組むことが出来ないということになります。
新築区分マンション投資について
新築区分マンションについては、先に述べたイールドギャップを６％と考えるとローン金利が２％の場合、現実的利回りが８％になりますので、該当する物件の発見が非常に難しいと思います。
現実的利回りが８％の物件となると多分表面利回りが１５％以上になると思われます。
よって、イールドギャップ６％を満たさない新築区分マンションをローンで購入するのは、投資としてはお勧めしません。
不動産投資は、賃貸事業ですので、不動産を動産の車で例えるとレンタカー会社を経営することになります。
レンタカー会社を経営するためにレンタカーを新車で用意する必要は全く無く、中古車でも全く問題ないと思いますし、わざわざ新車を購入して運用すると収益上問題になる可能性が高くなります。
ですから不動産投資で新築マンションを購入して賃貸することは、経営上非常に危険だと考えます。
もちろんイールドギャップ６％は、筆者の目安であり５％や４％でも投資は成り立つと思いますが６％を下回る投資であれば、不動産投資にこだわる必要は無いと考えます。
利回り６％程度の投資であれば投資信託や個別株式の配当利回りで運用できるものがありますのでわざわざ不動産投資をする意味が無いのです。
特に新築マンションは、数千万円になる場合があり、失敗するとダメージが非常に大きくなります。
まとめ
区分ワンルームマンション投資は、現金一括購入によって利益を得ることが可能。
イールドギャップは、６％以上を考える 中古区分ワンルーム投資は、基本的にローンは組まない。
新築マンション投資でイールドギャップ６％で運用するのは困難です。
不動産投資をイールドギャップ６％以上で運用できないなら、他の投資（投資信託や配当利回りの高い株式投資）を考えよう。
あとがき
今回は、触れませんでしたが不動産投資で重要な事項として『空室リスク』というのがあります。
入居者が退去した後の空室期間を如何に短くするかということになります 空室状態では賃料が全く入ってきませんし、管理費や修繕費は掛かりますので、この費用が実質赤字になってしまいます。
空室対策として世の中にはサブリースや効果的な客付け手法等がありますので、今後紹介していきたいと考えます。
