今までの投資で失敗した経験について書きます。
不動産投の失敗
筆者の場合は、ワンルームマンション投資と戸建ての投資を行っています。
ワンルームマンション投資は、前にも書きました（④不動産投資）が現金一括で購入しているためローン金利の負担は無く、イールドギャップ（実質利回りからローン金利を引いた利回り）で６％以上を確保しています。
ただし、ワンルームマンション投資の賃貸方式としてサブリース（転貸借）方式については、失敗（問題）がありました。
サブリース方式とは、賃貸人（オーナー）が直接、賃借人に貸すのではなくサブリース会社に賃貸します。
そして、サブリース会社が賃貸人として賃借人に賃貸するというもので、サブリース会社は、その物件を転貸借することになります。
なぜサブリース方式のワンルームマンションを購入したかというと不動産投資の一番のリスクと考えられる空室リスクを回避できるからです。
また、筆者の場合（横浜在住）は、北海道や福岡などの物件は、問題があった場合に中々現地へ見に行くことができないので、首都圏以外の物件は、丸ごとお任せできるサブリース方式を選択しました。
しかし、実際にサブリース方式を利用するとメリット（空室リスクを回避）は、ありますが、問題もありました。
サブリース会社が、不当な修繕費用や原状回復工事費用を見積もってくることです。
悪い言葉で言えば、ぼったくりです。
サブリース会社は、自分たちで上記の工事を囲い込もうとします 大きな利益（暴利）が得られるからです。
修繕工事については、必ず数社に見積を取って土地勘を養いましょう。
この土地勘を養うことは、非常に重要です 提示された見積が不当か否かを見分けることができます。
例えば、クロス（壁紙）の平米当たりの張替費用とか設備（IHクッキング、エアコン、排気ファン等）の交換費用等です。
特に、設備の交換費用は、今は便利なもので型番が分かればアマゾンで単体の購入金額がわかります。
交換費用、廃却費用を含めても単体購入費用の２倍前後と思いますので、アマゾンの購入金額を元に交渉することも重要です もちろん相見積もりでの土地勘も重要です。
是非、上記内容（サブリースに限ったことではないです）を参考にぼったくられないように気を付けてくださいね。
あとがき
ちなみにチャットGPTで「不動産投資の失敗を教えてください」と質問してみました。
チャットGPTで満足できる回答が得られるなら筆者のブログなんか読まないですよね。
以下にその結果を表示しますが、確かに適当な回答が得られますが、やや抽象的な回答で具体的には書かれていないというのがわかりました。
その結果について、筆者の考えやアドバイスを矢印以降に書いてみます。
「」内に書かれているのが、チャットGPTの回答結果で→以降が筆者のコメントになります。
立地選びの失敗
「不動産の価値は「立地」に大きく依存します。将来的に価値が上がると見込んで購入した地域が、実際には発展せず、賃料が取れなかったり、売却が困難になるケースがあります。人口減少やインフラの発展が遅れる地域で投資すると、空室リスクが高まります」
→立地は特に重要な条件の一つで特にワンルームマンションの場合、駅徒歩１０分以内でコンビニや郵便局、銀行、病院が徒歩５分以内にあるのがベターです 筆者の場合、首都圏内で駅徒歩１０分以内の物件を購入しています。首都圏で徒歩１０分以内ですとコンビニは、徒歩５分圏内に何件かあります。
物件の状態や管理に関する失敗
「物件の管理に手を抜いたり、物件の状態を正確に把握していなかったりすると、修繕費用が予想以上にかかることがあります。特に古い物件は、購入後すぐに大規模な修繕が必要になる場合があるため、事前にしっかりと調査しないと修繕コストが利益を圧迫します」
→確かにその通りです。購入前にそのマンションの累積修繕積立金の残額や大規模修繕履歴を把握することが重要です。累積の修繕積立金は、マンションの規模によりますが、数十戸程度であれば1,000万円以上あれば安心できると思います。
キャッシュフローの計算ミス
「家賃収入がある程度確保できると考えていても、空室リスクや修繕費、固定資産税、管理費など、ランニングコストを甘く見積もるとキャッシュフローが赤字になることがあります。また、購入時のローン返済がキャッシュフローを圧迫するケースも多いです」
→空室リスクは、不動産投資の中でも最大の課題です。また、原状回復工事費用もバカになりません。 場合によりますが、原状回復工事は、約10～20万円程度を考えてください。筆者の場合、過去に70万円かかったことがありました。（特殊な例です）ワンルームマンションについては、イールドギャップ（物件の運用利回りとローン金利の差）６％以上あれば問題ないと思います。
過大なローンを組む
「物件購入時に過大なローンを組むと、収益を十分に得られなかった場合に返済が困難になります。金利変動や収入の減少が予測できずに返済に苦しむケースがよく見られます。特に、無理な返済計画を立ててしまうと、少しの収入減で破綻するリスクが高まります」
→前記のイールドギャップ６％以上であれば、心配ないと筆者は考えています。ワンルームマンションは、運用利回りが低いのでローンを組むことが困難です。筆者は、現金一括購入可能な物件（３００万円以下）を選んでいます。
市場の変動を予測できない
「不動産市場は時に急激に変動することがあります。価格が下落するタイミングで売却を考えていると、損失が出る可能性があります。例えば、リーマンショックやCOVID-19などの大きな経済変動は、予測しづらいですが大きな影響を及ぼします」
→将来のことは、わかりませんので売却をする場合は、数社に査定をしてその結果から判断します。修繕費用のところでも書きましたが、数社に相見積もりすることは、非常に重要です。売却する場合も数社に査定を行い、トータル（売却額だけでなく媒介費用を含めた合計額）で有利な業者に依頼しましょう。
税制や法律に対する理解不足
「不動産投資には税金や法的な手続きがつきものです。税制を十分に理解せずに投資を行うと、所得税や相続税、固定資産税などの負担が大きくなり、利益が想定よりも少なくなることがあります。また、賃貸借契約や建築基準法など、法律面でのトラブルも発生する可能性があります」
→重要事項の説明等の内容で業界の知識が必要な場合もありま。すできれば宅建士の勉強をすることも必要です。筆者は宅建士の資格を取りました 資格は必要ないですが、重要事項で説明される内容は理解できるように勉強してください。宅建士資格の参考書を読めばある程度がわかると思います。
信頼できるパートナーの不在
「不動産業者や管理会社が信頼できない場合、悪い条件の物件を売りつけられたり、管理が杜撰で入居者が定着しないことがあります。信頼できるパートナーを選ぶことは、投資成功の鍵です」
→良い不動産会社を判断する一つの方法として、よく言われるのが免許番号のカッコの中の数字を見ることです ()の中の数字が大きいほど過去にトラブルの無い証拠ですので、カッコの中の数字が１や２よりは、１０とかの方が信用できるということです。
出口戦略の欠如
「不動産投資には「出口戦略」が重要です。将来の売却や資産承継を視野に入れていないと、売却時に市場価格が思うように伸びなかったり、流動性が低くて売却ができない場合があります」
→出口戦略（いつ、いくらで売却するか）は、重要ですが、不動産市況の将来はわからないので前にも書きましたが、売却時には、必ず数社の査定が重要です。数社に査定をすることで、今の売却物件の市場価格がある程度わかりますので、いくらで売却できるのかがわかると思います。
「これらの失敗を避けるためには、リサーチと計画性が重要です。また、投資額や物件選びを慎重に行い、信頼できる専門家のサポートを受けることも成功のカギとなります」
→ファイナンシャルプランナーや宅建士等の専門家にアドバイスをもらうことも重要です。もし何か疑問等がありましたら、筆者までご相談頂けると幸いです。
